Valeur vénale d’un bien supposé libre d’occupation

La valeur vénale se définit comme le prix moyen que l’on doit pouvoir retirer en cas de mise en vente amiable d’un bien sur le Marché, dans des délais normaux, sans que l’une des parties n’ait été motivée par une convenance particulière.

La valeur vénale dépend donc de deux catégories de facteurs :

• D’une part, de ses caractéristiques propres : localisation, nature, état d’entretien, possibilité d’utilisation,
• D’autre part, des cours pratiqués sur le Marché pour des produits équivalents, donc de l’état de l’offre et de la demande et des transactions réalisées pour des biens comparables.

La valeur vénale d’un bien supposé libre part du principe que le bien immobilier est vide et libre de toute occupation, c’est à dire qu’il n’est ni donné à bail, ni grevé d’un titre d’occupation quelconque (convention d’occupation précaire par exemple), ni mis à disposition gratuite d’un tiers.

Une commission de travail, créée au sein de l’Institut français de l’expertise immobilière, s’est livrée à un recensement aussi complet que possible des avis, décisions, réponses, et instructions en la matière. Suite à ce travail, la commission a présenté de façon schématique, pour en faciliter l’examen et en délimiter de façon très simple le contenu et donc les limites, la définition suivante de la valeur vénale :

• Le prix normal et sincère
• qu’un propriétaire raisonnable
• pourrait obtenir,
• dans le cadre d’une cession régulière,
• à une date déterminée ou dans un délai convenable,
• eu égard au cours local de la propriété immobilière, pour des biens équivalents et de même nature,
• et moyennant le libre jeu de l’offre et de la demande, 
• compte tenu de la fonction économique normale ou possible du bien à expertiser, et de ses caractéristiques, notamment juridiques, physiques, techniques et économiques,
• d’un acquéreur qui n’a pas de raison exceptionnelle de convenance de vouloir plus particulièrement ce bien de préférence à d’autres similaires.