Valeur vénale d’un bien occupé

La valeur vénale d’un bien occupé, est le prix de Marché à la vente d’un bien utilisé par un tiers, dans le cadre d’un bail ou d’un autre titre d’occupation.

La valeur « occupé » d’un bien traduit donc parfois une moins-value sensible, par rapport à la valeur de ce même bien libre ou supposé libre. Ceci pour deux raisons :

• Tout d’abord, le simple fait qu’il existe dans les lieux un occupant, restreint le nombre des acquéreurs potentiels puisque les utilisateurs ne peuvent dans l’immédiat, avoir la jouissance des locaux.
• Ensuite, à cause du loyer qui, pour des raisons de fait ou de droit (réglementations diverses) se trouve être souvent inférieur à la valeur locative normale des biens, à fortiori lorsque l’occupation des lieux est gratuite. 

Au contraire, si les loyers perçus sont supérieurs à la valeur locative ou si les clauses du bail s’analysent comme étant plus favorables au bailleur qu’au preneur, la valeur des biens occupés peut traduire une hausse sensible par rapport à la valeur « libre ». Ceci est particulièrement valable dans le cadre de baux commerciaux disposant encore d’une durée d’engagement ferme et significative de la part du preneur. Les baux d’habitation dont la valeur locative est surestimée par rapport au Marché, ne se traduisent pas quant à eux par une hausse de la valeur vénale, le preneur pouvant résilier à tout moment moyennant un préavis de 1 ou 3 mois.

Pour estimer la valeur d’un bien occupé, il faudra alors dans chaque cas d’espèce, se pencher sur les conditions juridiques et financières de l’occupation, et sur la durée prévue ou supposée du maintien dans les lieux, de l’occupant.